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EL SUELO URBANO
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La LUV diferencia
tres supuestos para clasificar el suelo como urbano
Los solares,
que son las parcelas legalmente divididas que estén urbanizadas con arreglo
a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el
planeamiento y que cuenten con los siguientes servicios:
1.
Acceso rodado por vía pavimentada, todas las vías a las que den
frente.
2.
Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y
potencia suficientes para la edificación prevista.
3.
Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado.
4.
Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público, en al
menos, una de las vías a que dé frente la parcela.
Las manzanas o unidades urbanas equivalentes,
integradas en la malla urbana que, sin tener la condición de
solar, cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de
aguas y suministro de energía eléctrica con capacidad y características
adecuadas para dar servicio suficiente a los usos y edificaciones
existentes y a los que prevea el planeamiento urbanístico sobre las
mismas.
Las manzanas o
unidades urbanas equivalentes que tengan edificación construida conforme al planeamiento urbanístico en más de la
mitad de su superficie.
EL
SUELO URBANIZABLE
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El planeamiento
clasificará como suelo urbanizable los terrenos
que pretenda incorporar al proceso de urbanización.
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La clasificación
como suelo urbanizable por el Plan General supone la mera aptitud de
los terrenos para su urbanización, para su desarrollo será necesaria su
ordenación pormenorizada y su programación.
ÁREAS SEMICONSOLIDADAS
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DEFINICION:
Se entiende por áreas semiconsolidadas las ocupadas parcialmente por edificaciones compatibles con
la ordenación propuesta
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REGIMEN:
En aquellas en que la ordenación estructural haya previsto su desarrollo
mediante Actuaciones Integradas, el planeamiento de desarrollo del Plan
General podrá proponer, el mantenimiento para ellas del régimen de
Actuaciones Integradas, o bien su
remisión al régimen de las Actuaciones
Aisladas.
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EXCEPCION EN SUELO
NO URBANIZABLE:
En el caso de existencia de suelos donde se presenten edificaciones
cuyo derecho se encuentre ya incorporado al patrimonio de sus titulares
y estén integradas en unidades geográficas homogéneas rústicas que
no dispongan de características ni servicios propios del suelo urbano, y
cuya densidad residencial bruta no supere las 2 viviendas por hectárea,
podrán clasificarse o reclasificarse como suelo
no urbanizable y desarrollarse mediante plan especial de
acuerdo la legislación vigente del suelo no urbanizable.
LAS EDIFICACIONES
CONSOLIDADAS EN EL RÉGIMEN DE ACTUACIONES INTEGRADAS
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Cuando por las construcciones y usos legalmente consolidados en un
inmueble, su propietario justifique mediante informe técnico que el valor que éste tenía antes de la actuación
urbanística supera el de los derechos
que en ella que correspondan, podrá
renunciar a éstos instando la indemnización
en metálico de su propiedad.
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En las actuaciones
urbanizadoras que no
supongan primera implantación de servicios para edificios o
instalaciones preexistentes, sino mera
renovación, ampliación o reestructuración de dichos servicios, no cabrá imponer a la propiedad de los referidos
edificios el pago de cuotas por los costes de urbanización de los mismos. Su devengo se podrá diferir hasta el momento de su reedificación,
quedando la parcela afecta al pago del canon de urbanización, cuyo pago
quedará afecto registralmente. No será de aplicación y, se podrán imponer
los costes de urbanización, sin aplazamiento o
exoneración, en los siguientes supuestos:
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Si el edificio o
instalación preexistente sirve para el desarrollo de alguna
actividad económica que precise
de los servicios de la nueva urbanización para legitimar su permanencia
en normal funcionamiento.
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Cuando el inmueble
se beneficie de un cambio de uso o
aumento de
aprovechamiento previsto por el nuevo plan.
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Cuando el
edificio o instalación haya
sido provisionalmente autorizado,
o se encuentre en estado ruinoso.
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Cuando la
permanencia del edificio o instalación
sea radicalmente incompatible con la nueva urbanización.
LAS
EDIFICACIONES CONSOLIDADAS EN EL RÉGIMEN DE ACTUACIONES AISLADAS
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Cuando en un sector
existan edificaciones previamente consolidadas que por su tipo,
ubicación y uso sean compatibles con la ejecución de la urbanización,
los planes que los desarrollen podrán prever, para las parcelas
vinculadas urbanísticamente a cada una de ellas, el régimen de
actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano.
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Será obligatorio este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas en uso o en condiciones de ser habitadas.
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Se delimitará sobre
cada una de ellas un área de reparto uniparcelaria. Se asignarán a
la parcela aprovechamientos objetivo y tipo acordes con el tipo
edificatorio correspondiente a la edificación consolidada.
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Los
índices globales de
edificabilidad
que estén
previstos en la ordenación estructural para el sector
se aplicarán al
resto de la superficie de éste, excluyendo dichas parcelas
consolidadas, las cuales tampoco se computarán al fijar los estándares de
cesión exigibles.
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Cuando la
edificación consolidada sea superior al
aprovechamiento
objetivo previsto por el plan, el exceso que, por ser
transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta
su reedificación no se computará como
aprovechamiento
adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de
urbanización que le correspondan a éste, ni se tendrá en cuenta al
calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad
consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que esté
situada.
Clasificación del
Suelo No Urbanizable
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La clasificación
como suelo no urbanizable (art. 2
ley
10/2004SNU) persigue la consecución de los siguientes
objetivos territoriales:
-
Conservar o
restaurar sus características y recursos naturales, así como proteger
sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos,
ambientales o culturales.
-
Minorar los
efectos derivados de la presencia de riesgos naturales o inducidos.
-
Potenciar el medio
rural como forma sostenible de organización del territorio y de la
economía agraria valenciana.
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Mantener los usos
y actividades propias del medio rural.
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Reservar áreas
para la implantación de infraestructuras, dotaciones, obras públicas y
actuaciones estratégicas, de utilidad pública o interés social que
precisen emplazarse en esta clase de suelo, de acuerdo con los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
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Ordenar los usos y
actividades que precisen emplazarse en el medio rural o estar aisladas
en el territorio.
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En el suelo no
urbanizable se integran (art. 3
ley
10/2004SNU) aquellos terrenos que los planes urbanísticos o
territoriales, con capacidad para clasificar suelo en virtud de su
respectiva legislación, delimiten con los objetivos anteriormente
definidos.
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En el suelo no
urbanizable se diferencian las siguientes categorías:
-
Suelo no
urbanizable protegido.
-
Suelo no
urbanizable común.
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Los planes
calificarán y ordenarán como suelo
no
urbanizable protegido, los terrenos (art. 4 ley
10/2004SNU):
-
Que tengan la
condición de bienes del dominio público marítimo e hidráulico.
-
Los sujetos a un
régimen específico de protección o mejora.
-
Los que alberguen
bienes incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural
Valenciano.
-
Los comprendidos
en espacios forestales, paisajísticos y ecológicos.
-
Aquellos que estén
sometidos a algún régimen de protección incompatible con su
transformación.
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En los que esté
acreditada la presencia de un importante riesgo.
-
Aquellos terrenos
que aun no habiendo sido objeto de medida o declaración expresa dictada
conforme a la presente ley o a la legislación sectorial
correspondiente, alberguen valores naturales, paisajísticos o
culturales cuya restauración, conservación o mantenimiento convenga al
interés público local.
-
Los terrenos que
presenten valores rústicos o agrarios considerados definitorios
de un ambiente rural.
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Los planes
calificarán como suelo no urbanizable
común (art. 5
ley 10/2004SNU)
los terrenos que presentando valores, riesgos o riquezas naturales el
planeamiento no los incluya en la categoría de protegido, por no
encontrarse en los supuestos previstos anteriormente y aquellos
inadecuados para su desarrollo urbano de conformidad con los
objetivos y criterios establecidos en la legislación sobre ordenación del
territorio o en los instrumentos de ordenación del territorio previstos
en aquélla.
CONCEPTOS
FUNDAMENTALES DEL RÉGIMEN URBANÍSTICO
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Aprovechamiento
objetivo:
aprovechamiento
objetivo, o
aprovechamiento real, es la cantidad de metros cuadrados de
construcción de destino privado cuya materialización permite o exige el
planeamiento en un terreno dado.
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Aprovechamiento
subjetivo:
aprovechamiento
subjetivo, o
aprovechamiento susceptible de apropiación, es la cantidad de
metros cuadrados edificables que expresan el contenido urbanístico
lucrativo del derecho de propiedad de un terreno, al que su dueño tendrá
derecho sufragando el coste de las obras de urbanización que le
correspondan. El
aprovechamiento subjetivo es lo que resulta de restar del
aprovechamiento
tipo el porcentaje de
aprovechamiento del excedente cuando ésta proceda.
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Aprovechamiento
tipo:
aprovechamiento
tipo es la edificabilidad unitaria ponderada con los correspondientes
coeficientes correctores que el planeamiento establece para todos los
terrenos comprendidos en una misma área de reparto, a fin de que a sus
propietarios les corresponda, en régimen de igualdad, un
aprovechamiento
subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes
aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en sus fincas.
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Excedente de
aprovechamiento:
excedente de
aprovechamiento es la diferencia positiva que resulta al
restar del
aprovechamiento objetivo de un terreno el
aprovechamiento
subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo.
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Compensación del excedente de
aprovechamiento:
compensación de un excedente de
aprovechamiento
es la operación jurídico-económica, de gestión urbanística, por la que se
compensa onerosamente el derecho a construir el excedente de
aprovechamiento
que presenta un terreno. Los excedentes de
aprovechamiento
se compensan cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, a la
administración o indemnizándole por su valor en metálico, en los términos
dispuestos por esta Ley. Los particulares no pueden construir un
excedente de
aprovechamiento sin haberlo compensado previamente. Los
ingresos públicos por este concepto quedarán afectos al patrimonio
municipal de suelo.
La delimitación de
Áreas de Reparto :
Las áreas de reparto
en suelo urbanizable deben comprender:
-
Uno o varios
sectores completos.
-
Los suelos
dotacionales de destino público, de la red primaria o estructural,
clasificados como suelo urbanizable, no incluidos en ningún sector, en la
proporción adecuada.
Las áreas de reparto
en suelo urbano no consolidado, se delimitarán de manera análoga a
las correspondientes al suelo urbanizable, no siendo obligatoria la
adscripción de suelos dotacionales públicos de la Red Primaria o
Estructural a aquéllas.
En suelo urbano
consolidado,
en defecto de previsión expresa del Plan,
integrará el área de reparto cada solar, o en su caso, cada parcela de
destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le confiere
la condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella mediante
su urbanización. Cuando la citada urbanización fuera común a varios solares
o parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante requerida para
entender delimitada el área de reparto será la que, siendo más próxima a
dichos solares o parcelas, les corresponda a cada unos de ellos, en
proporción a su respectivo
aprovechamiento
objetivo.
Los suelos urbanos con
destino dotacional público, no incluidos en unidades de ejecución y para
los cuales el planeamiento no haya atribuido
aprovechamiento
objetivo, tendrán el resultante de la media ponderada de los
aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en el
que resulten incluidos.
Podemos determinar
cuatro diferencias sustanciales en los conceptos que intervienen en el
numerador correspondiente al
aprovechamiento
lucrativo total incluido el dotacional privado:
a) Que se
trate de todo el suelo privado susceptible de
aprovechamiento
lucrativo, es decir todo el suelo privado en donde que la ordenación prevé
un uso lucrativo, esté en la actualidad edificado, sean solares o parcelas
con las nuevas condiciones que impone el planeamiento en cuando a usos
intensidades, etc.
b) Que, al igual que el anterior se trate del mismo suelo pero con las
condiciones existentes de edificación y no con las mismas condiciones
impuestas por el nuevo planeamiento.
c) Que
la referencia se haga sobre las condiciones de las edificaciones
tradicionales de la zona, eliminando las construcciones no acordes.
e) Que
se contabilice la edificación privada susceptible de construcción, prevista
durante el periodo de tiempo en que se cree necesario la obtención del
suelo dotacional propuesto por el plan.
EL
APROVECHAMIENTO TIPO
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El artículo 56 de la
LUV establece los Criterios para la determinación y cálculo del
aprovechamiento
tipo
-
El plan en su
ordenación estructural fijará los diversos aprovechamientos tipo según
criterios objetivos.
-
A los efectos del
cálculo del
aprovechamiento tipo no serán tenidos en cuenta los suelos
dotacionales ya existentes y afectos a su destino,
entendiéndose por tales aquellos que ya cumplen con la finalidad prevista
por el Plan, incluso cuando, por modificarse la ordenación preexistente,
parte de su superficie fuera destinada a usos lucrativos, siempre que la
superficie destinada a usos dotacionales en el nuevo Plan fuera superior
a la anteriormente existente. A los efectos del cálculo del
aprovechamiento
tipo, se considerará como suelo dotacional
ya existente y afecto su destino, el dominio público proveniente de
caminos y vías pecuarias de uso público histórico y tradicional
afectado por la actuación.
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En suelo urbano con
urbanización consolidada
el aprovechamiento
tipo podrá fijarse refiriéndolo a parcelas netas según su zonificación,
expresando la edificabilidad mínima
autorizada en ellas, susceptible de aumentarse mediante transferencias
voluntarias de
aprovechamiento
hasta la altura y
ocupación máximas permitidas. Cuando el Plan General utilice esta
técnica, tanto la edificabilidad mínima como la máxima habrán de ser
viables y adecuadas a la morfología del entorno urbano y quedar
debidamente reguladas en sus condiciones volumétricas y de uso.
-
En todo caso, y aun
cuando el Plan no lo exprese, el
aprovechamiento
tipo comporta para toda parcela urbana un excedente respecto a su
aprovechamiento
objetivo que permita la cesión gratuita de suelo dotacional colindante
necesario para dotarla de la condición de solar, con el que formará área
de reparto.
-
En suelo urbano
incluido en unidad de ejecución
su aprovechamiento
tipo será la edificabilidad bruta media de dicha unidad.16
En suelo urbanizable,
el plan general puede fijar:
-
Un único
aprovechamiento
tipo ó
-
Uno diferente para
cada sector ó
-
Uno diferente para
cada conjunto de sectores completos que delimite el plan.
-
Para los terrenos de
la red primaria se fijará el mismo
aprovechamiento
tipo de los sectores más próximos o funcionalmente vinculados.
-
La atribución de
aprovechamientos tipo ha de observar proporcionalidad con la
edificabilidad prevista en cada sector, si bien podrá igualarse a la
baja entre los diversos sectores con el fin de imputar mayores
cesiones a los de mayor edificabilidad o rendimiento urbanístico.
-
Es
de interés tener en consideración la no existencia de equilibrio para
todo el suelo urbanizable de un “aprovechamiento
tipo similar o valor urbanístico semejante”, al igual que definía el art.62.1.B)
LRAU.
EXCEDENTES DE APROVECHAMIENTOEN SUELO URBANIZABLE
La gran novedad
planteada en la LUV radica en la posibilidad de excedentes de
aprovechamiento
en el suelo urbanizable, es decir,
la superficie
edificable en un
sector, sectores o conjunto del suelo urbanizable no tiene porque coincidir
y siempre al alza, con el producto del
aprovechamiento tipo
por la totalidad del suelo urbanizable afectado, ya que no tiene porque
existir equilibrios entre ellos, conforme al art. 56.3 LUV. Si a esto le
aplicamos el articulo 23 LUV correspondiente a los deberes de los
propietarios de suelo urbanizable, la Administración obtendrá los suelos
precisos para compensar su excedente de
aprovechamiento
(art. 23.a) mas el correspondiente al 10 % ó porcentaje que legalmente
corresponda de
aprovechamiento tipo.
-
No establece la ley,
el porcentaje sobre índice de edificabilidad bruta máxima aplicable para
establecer el excedente con respecto al tipo, por lo que se plantea un
nuevo reto de gestión urbanística.
-
El incremento ó
diferencia entre
aprovechamiento tipo materializable y objetivo, planteada por
el Plan deberá venir motivada, en este aspecto, para dar solución a los
problemas municipales y justificada frente a posibles agresiones en orden
urbanístico, político, económico y judicial.
EXCEDENTES DE
APROVECHAMIENTO
EN SUELO URBANIZABLE (2)
-
Para esta aplicación
técnica, que como ya hemos dicho, no concreta en cuanto a porcentaje,
tampoco lo hace en cuanto a ámbitos la delimitación de Áreas de Reparto
entre:
-
Una todo el suelo
urbanizable con el mismo
aprovechamiento
tipo,
-
Algunas,
correspondientes a varios sectores completos más la parte de Red Primaria
de los sectores más próximos ó funcionalmente vinculados que se trataría
de las áreas de suelo urbanizable con sus redes primarias
convenientemente afectadas a cada sector, y
-
A cada sector con la
red primaria que corresponde, por lo que existirían tantas Áreas de
Reparto como sectores.
-
Estos diferentes
supuestos de aplicación dan aprovechamientos tipo diferentes y por ende
aprovechamientos susceptibles de apropiación igualmente diferentes.
De estos aspectos
se deducen dos cuestiones básicas:
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Criterio de creación
de excedentes de
aprovechamiento.
Ya no existen incrementos en porcentaje legal de
aprovechamiento
tipo. Cada Plan Municipal establece sus excedentes de suelo urbanizable.
-
Este criterio
será de aplicación sector a sector, con lo cual existe una nueva
relación entre iebi/ati pero que será diferente si se aplica para
el conjunto de sectores, para un conjunto de sectores o para cada
sector, ya que
“La atribución de
aprovechamiento
tipo ha de observar proporcionalidad con la edificabilidad prevista en
cada sector” (art. 56.3.)
-
En el suelo
urbano con urbanización consolidada el
aprovechamiento
tipo se puede fijar:
-
Mediante la
edificabilidad mínima neta, susceptible de aumentarse mediante TAU hasta
la edificabilidad máxima (expresada en altura, ocupación fondo u otros),
y
-
por defecto, el que
dicta la Ley en ausencia de otro establecido por el Plan, en el que toda
parcela urbana comporta un excedente respecto a su
aprovechamiento
objetivo.
-
Entendemos que el
planteamiento de la Ley es el que en suelo urbano no existe cesión del
aprovechamiento
tipo pero si excedente de
aprovechamiento (diferencia entre objetivo y subjetivo).
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Para estos
supuestos, el suelo urbano incluido en unidad de ejecución, no
existe excedente de
aprovechamiento ya que coincide el
aprovechamiento
tipo con edificabilidad bruta media (índice de edificabilidad bruta) de
la unidad; esto no implica que no puedan existir diferentes
edificabilidades netas entre las parcelas netas (cada una de las
edificables y dotacionales) de la unidad.
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Estamos en una
situación en la que en el suelo urbano consolidado pueden existir
excedentes de
aprovechamiento en línea de las TAU de 1ª generación:
altura y fondo normal frente a altura y fondo excepcional y mediante TAU
puede ser compensado con otros que no puedan materializar su
aprovechamiento
subjetivo (equipamientos, zonas verdes...). Sin embargo no existe
equilibrio en todo el suelo urbano construido.
EXCEDENTES DE
APROVECHAMIENTO
EN SUELO URBANO
Los
coeficientes correctores:
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La LUV, en la
definición de
Aprovechamiento Tipo del art. 53, cita la aplicación de
coeficientes correctores sin especificar sus características. El
art. 56.3 final, al hablar de
aprovechamiento
tipo en suelo urbanizable se refiere a la edificabilidad o rendimiento
urbanístico, por lo que “podemos” entender que los coeficientes
correctores ponderan la edificabilidad en relación con los rendimientos
económicos.
El
coeficiente de equivalencia de la LSNU
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Suelo no urbanizable
de Parque Natural adscritos a los suelos urbanizables
-
STS para los suelos
de SSGG
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El coeficiente
tiende a la unidad
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